Elegir un local comercial puede parecer el primer paso lógico para abrir un negocio, pero en realidad, hacerlo sin tener en cuenta la normativa técnica y urbanística es uno de los errores más comunes. Muchos emprendedores empiezan buscando el sitio “ideal” sin comprobar si ese local, tal cual, puede obtener la licencia de actividad que necesita su negocio.
Un cliente lo resumía perfectamente: “Si el local no cumple con lo que necesito, directamente no lo hago.” Y tiene toda la razón.
En este post te explico qué debe tener un local para que cumpla los requisitos, cómo declarar correctamente tus actividades si planeas combinar usos (cafetería + eventos, por ejemplo), y qué servicios puede ofrecerte un ingeniero para que todo esté bien planteado desde el principio.
Por qué elegir bien el local es clave antes de iniciar tu proyecto
Un error común: elegir primero el local sin conocer la normativa
Te enamoras del local, imaginas tu negocio funcionando allí… y luego llega la sorpresa: no hay salida de humos, el sótano no se puede usar, o no cumple la accesibilidad. Resultado: pérdida de tiempo, dinero y frustración.
Lo que suele querer un emprendedor… y lo que permite la normativa
Muchos proyectos parten de una buena idea: abrir una cafetería con zona de juegos, o un espacio polivalente para talleres, yoga, eventos y podcast. El problema aparece cuando lo que se quiere hacer no encaja con lo que el planeamiento municipal y la normativa técnica permiten. Por eso es clave revisar la viabilidad del local antes de firmar ningún contrato.
¿Qué debe tener un local para poder obtener una licencia de actividad?
Ubicación y planeamiento urbanístico: lo primero que debes comprobar
No todas las actividades están permitidas en todos los locales ni en todas las zonas. Hay que comprobar el planeamiento municipal para saber si tu tipo de negocio puede funcionar allí. Además, algunos bajos comerciales tienen limitaciones de uso que no se ven a simple vista.
Superficie mínima y accesibilidad obligatoria
Cada actividad requiere un mínimo de superficie útil. Y si el local va a estar abierto al público, debe ser accesible desde la calle, sin escalones ni barreras. Esto no es negociable.
Instalaciones técnicas: salida de humos, ventilación y electricidad
Una cafetería, por ejemplo, necesita salida de humos homologada. Si no la tiene y no se puede instalar, ese local no sirve. Otros aspectos clave:
- Ventilación cruzada o mecánica según uso y aforo.
- Instalación eléctrica ignífuga y con certificado de OCA (Organismo de Control Autorizado).
- Posibilidad de instalar filtros de carbono, en caso de no poder sacar una chimenea exterior.
Uso de sótanos y limitaciones normativas
Muchos locales tienen sótanos, pero no todos se pueden usar legalmente para actividades con público. La altura mínima, la ventilación, la accesibilidad o las rutas de evacuación pueden ser un obstáculo.
Ocupación, evacuación y seguridad
El aforo permitido dependerá del uso del local y su superficie. Hay que estudiar la evacuación de emergencia, las salidas mínimas, la señalización y la resistencia al fuego de los materiales. Todos estos aspectos afectan al proyecto y a la viabilidad de la licencia.
¿Qué actividades se pueden compatibilizar en un mismo local?
Cafetería, eventos, yoga, podcast… ¿todo vale?
Es muy habitual querer mezclar actividades: servir café durante el día, hacer talleres por la tarde, eventos por la noche. Pero no todo es compatible. La clave está en saber:
- Qué actividades son concurrentes y cuáles excluyentes.
- Qué exige cada uso en cuanto a instalaciones, ruido, ventilación y evacuación.
Declarar correctamente las actividades en el proyecto
Cuando se redacta el proyecto de actividad, hay que definir con precisión qué se va a hacer en el local. Si se omite algo, el Ayuntamiento puede denegar la licencia. Si se declara de forma incorrecta, puede haber sanciones. Un ingeniero especializado sabrá cómo ajustar la declaración a la realidad del negocio.
¿Y si no sé por dónde empezar? ¿Qué servicios ofrece un ingeniero especializado?
Consulta de locales: coste y cómo se hace
Antes de alquilar o comprar, puedes contratar una consulta técnica para revisar varios locales y valorar su viabilidad. Esto incluye revisar:
- El planeamiento urbanístico.
- Las instalaciones existentes.
- Las posibilidades de adaptación técnica.
El coste de esta consulta depende del número de locales y la complejidad del análisis, por eso siempre se valora caso a caso.
Proyecto de actividad: qué incluye y cuánto cuesta
Si el local es viable, el siguiente paso es redactar el proyecto de actividad que exige el Ayuntamiento. Este documento técnico justifica que el local cumple todas las normativas aplicables. Incluye:
- Memoria técnica.
- Planos.
- Cumplimiento del CTE y normativa sectorial.
- Medidas correctoras si hacen falta.
El precio dependerá del tipo de actividad, la superficie y el estado actual del local.
Proyecto eléctrico y adecuación técnica
Si es necesario reformar el local o actualizar instalaciones, se puede realizar también un proyecto eléctrico, así como la dirección técnica de obra. Todo esto debe hacerlo un técnico competente, y en muchos casos se exige certificación por parte de un OCA antes de abrir.
Conclusión: no te lances sin apoyo técnico
Montar un negocio empieza por elegir bien el local. Pero no basta con que te guste o que esté bien ubicado: tiene que cumplir normativa, ser viable técnicamente y permitir que consigas la licencia de actividad sin contratiempos.
Contar con un ingeniero especializado desde el principio te ahorrará tiempo, dinero y dolores de cabeza. Te ayudará a elegir el local adecuado, a declarar bien tu actividad y a adaptarlo para que funcione sin sorpresas.
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